REIT в Европе и на Кипре

Что такое инвестиционный траст в сфере недвижимости?

Инвестиционный траст в сфере недвижимости (Real Estate Investment Trusts или REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Созданные по образцу паевых инвестиционных фондов, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов, что позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость - без необходимости покупать, управлять или финансировать какую-либо недвижимость самостоятельно.

REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но мало способствуют приросту капитала. Большинство REIT обращаются на бирже как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость). REIT инвестируют в большинство типов недвижимости, включая многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады. В целом REIT специализируются на определенном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своем портфеле различные типы недвижимости, например REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости.

Типы и классификация REIT

Существует три типа REIT:

• Долевые REIT

Большинство REIT являются долевыми REIT, которые владеют и управляют доходной недвижимостью. Доходы генерируются в основном за счет аренды (а не перепродажи собственности).

• Ипотечные REIT

Ипотечные REIT ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотеку и ссуды, либо косвенно через приобретение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи - разницы между процентами, которые они получают по ипотечным ссудам, и стоимостью финансирования этих ссуд. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.

• Гибридные REIT

Эти REIT используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

REIT могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и удерживаются:

• Публично торгуемые REIT

Акции публично торгуемых REIT котируются на национальной фондовой бирже, где их покупают и продают индивидуальные инвесторы. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

• Публичные внебиржевые REIT

Эти REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных фондовых биржах. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, более стабильны, поскольку не подвержены рыночным колебаниям.

• Частные REIT

Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных фондовых биржах. Как правило, частные REIT могут продаваться только институциональным инвесторам.

Особенности инвестирования в REIT

Можно инвестировать в публично торгуемые REIT, а также в паевые инвестиционные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), покупая акции через брокера. REIT также включаются в большое количество инвестиционных планов с установленными выплатами и с установленными взносами.

REIT легко покупать и продавать, как и большинство сделок на публичных биржах, — это функция, которая смягчает некоторые из традиционных недостатков недвижимости. Что касается результатов, REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, присутствие в сфере недвижимости может быть полезным для портфеля, поскольку оно обеспечивает диверсификацию и доход на основе дивидендов, а дивиденды часто выше, чем доходы, которые вы можете получить от других инвестиций.

В то же время REIT мало что предлагают с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры они должны возвращать инвесторам 90% дохода. И только 10% налогооблагаемого дохода можно реинвестировать обратно в REIT для покупки новых пакетов акций. Другим недостатком является то, что дивиденды REIT облагаются налогом, как обычный доход, а некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции.

Как и большинство иных сфер экономики, REIT страдает от действия мошенников. Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) рекомендует инвесторам опасаться любого, кто пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC. Рекомендуется проверять регистрацию как публично торгуемых, так и неторгуемых REIT через систему EDGAR SEC. Также можно использовать EDGAR для просмотра годовых и квартальных отчетов REIT и любого проспекта размещения

Глобализация REIT

REIT, основанный в Соединенных Штатах Америки в 1960-х годах, получил широкое распространение. В результате деятельности REIT в 2019 году в США дивидендный доход составил 69 млрд. долларов, а количество публично торгуемых REIT составило 225. По оценкам исследовательской фирмы REIT из Вашингтона, около 87 миллионов американских инвесторов владеют REIT за счет своих пенсионных сбережений и других инвестиционных фондов.

Успех REIT в США побудил ряд стран Европы пойти по аналогичному пути. Помимо 14 государств-членов ЕС, которые имеют системы REIT, такие страны, как Португалия, Швеция, Люксембург и Мальта, также рассматривают возможность принятия законодательства REIT в 2020-2021 гг. Хотя в целом концепция схожа, все существующие режимы имеют свои уникальные требования, преимущества и ограничения.

Инвестиционные трасты в сфере недвижимости весьма привлекательны для глобальных инвесторов, стремящихся диверсифицировать свои портфели. REIT структурированы таким образом, чтобы позволить более широкому кругу инвесторов участвовать в инвестициях в недвижимость. Более того, по мере того, как рынок и успех REIT растут во всем мире, многие страны стремятся принять законодательство о REIT и обеспечить этим приток инвестиций.

В нескольких государствах-членах ЕС уже существует процветающая отрасль REIT, и в ближайшие пару лет все больше стран будут создавать аналогичные режимы. В частности, Мальта с ее быстро развивающимся рынком недвижимости предлагает очевидные преимущества для мелких инвесторов, стремящихся извлечь выгоду из крупномасштабных проектов в сфере недвижимости.

Показатели общей доходности REIT за последние 20 лет превзошли индекс S&P 500, другие аналогичные индексы и уровень инфляции.

Требования REIT к капиталу

Большинство REIT в ЕС следуют общей схеме и принципам, установленным в США несколько десятилетий назад, а основным принципом для REIT в США является отсутствие минимальных требований к капиталу.

При этом 90% налогооблагаемого дохода траста распределяется между акционерами, и REIT в США должны соответствовать установленным требованиям в части соотношения долга и капитала, которые обычно применяются к корпорациям. Некоторые REIT в Евросоюзе приняли стратегию, используемую в США, а другие нет.

Например, требования к первоначальным капиталовложениям (минимальному капиталу) в странах ЕС варьируются от нуля до 40 миллионов евро. В таких странах, как Великобритания и Ирландия, нет требований к капиталу, однако существуют определенные ограничения финансирования. В этих двух странах REIT должен иметь коэффициент финансирования прибыли, при котором прибыль как минимум в 1,25 раза превышает стоимость финансирования. Это также имеет отношение к потенциальным налогам: в Ирландии, если коэффициент финансирования не поддерживается, REIT подлежит обложению корпоративным налогом в размере 25% для достижения соотношения 1,25: 1.

Для REIT, учрежденных в Испании и Финляндии, требуется минимальный капитал в размере 5 миллионов евро, тогда как в Бельгии и Франции он составляет около 15 миллионов евро. Минимальная рыночная капитализация для листинга REIT на основных сегментах итальянского рынка составляет 40 миллионов евро.

Прочие требования, предъявляемые к REIT в ЕС

В целом, к юридической форме REIT, созданных в разных странах ЕС, предъявляются похожие требования. Большинство стран требует, чтобы REIT создавались в форме публичных акционерных обществ или компаний с ограниченной ответственностью, деятельность которых разрешена только в пределах соответствующих стран.

Бельгия, Болгария, Финляндия, Франция и Венгрия требуют, чтобы REIT создавались как государственные организации.

Италия, Испания и Ирландия, требуют, чтобы REIT находились в собственности внутри страны с ограничениями на иностранное владение.

Требования в Нидерландах более гибкие, поскольку они позволяют неголландским организациям осуществлять деятельность в качестве REIT, при условии, что эти организации созданы в соответствии с законодательством государства-члена ЕС.

Кроме того, Великобритания и Ирландия допускают формирование REIT как в качестве группы компаний с материнской компанией, так и в форме отдельной компании, зарегистрированной в качестве REIT. Однако ирландские и британские REIT должны быть учреждены в своих странах.

В то время как США требуют, чтобы REIT были сформированы как корпорации или ассоциации, облагаемые налогом как корпорации (или организации, которые могут рассматриваться как ассоциации), - например, товарищество с ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью, REIT могут работать как публично, так и в частном порядке, многие страны ЕС предпочли не следовать этой модели.

Помимо требований к юридической форме, REIT в странах Евросоюза существуют различия в отношении порядка распределения прибыли трастов. Большинство стран требует распределения не менее 50% операционного дохода REIT (в том числе - Бельгия, Болгария, Финляндия, Франция, Германия, Ирландия и Италия), в то время как REITв Великобритании, Нидерландах и Венгрии должны распределять всю прибыль.

Несмотря на тот факт, что разные страны ЕС предъявляют различные требования к своим системам REIT, растущее экономическое доверие и постоянное вливание капитала со стороны глобальных инвесторов вселяют оптимизм в инвестиции в недвижимость в ЕС. Это особенно характерно для стран с процветающими рынками недвижимости, таких как Мальта, где прозрачное законодательство о REIT позволит более мелким инвесторам, которые в настоящее время исключены с рынка, принимать активное участие в инвестировании.

Amazon Corporate & Immigration Services и инвестиции в REIT на Кипре

Компания Amazon Corporate & Immigration Services оказывает услуги как в регистрации новых REIT на Кипре, так и в выборе подходящего траста для вложения денежных ресурсов со стороны мелких инвесторов.

Свяжитесь с нами

по телефонам +357 26 600 684 (офис) и +357 99 907 907 (моб.)

или по эл. почте info@amazoncis.com